25 Novembre 2019
Après le Permis de Construire BOUYGUES / Ste VICTOIRE, le Projet GAMBETTA / LOU ROURE
Est-ce « CIRCULEZ Y A P.L.U RIEN A VOIR » ?...
vue lotissement Lou Roure, validé en 1987 sur les règles et zones du POS de 1982. Les terrains qui le constituent n’ont pas été vendus en 1970 au lotisseur des Belles au Bois. Les lots construits des bd Allende, Rostand et les parcelles de la rue Picasso qui en font partie, entourent ainsi le lotissement Lou Roure et SONT CONCERNES par la proximité et les impacts de densifications du projet de PC Gambetta (cf photo 1). On y distingue les fondations du permis empêché de 1992 (lot A), la dernière construction de 2015 (lot B) et la pinède "protégée"… qui serait totalement rasée).
Le projet de permis de construire affiché le 30/07/2019 portant sur 29 LOGEMENTS en 8 bâtiments , le goudronnage d’accès et de 59 places de parking sur un périmètre de 48OOm2…à la place de la pinède, à raser !
Sans réponse, à ce jour, aux sollicitations PRIVEES des 4 colotis habitant le lotissement formulées au représentant de la Sté Gambetta avec l'aval de la Municipalité (doléances qui ont été déposées en même temps que leur recours gracieux et le recours différencié de l’ADSM), notre association met en ligne les questions suivantes. Si elles ne préjugent pas de suites contentieuses, elles éclairent une dernière fois la municipalité et la Société Gambetta sur celles possibles. Cette mise en ligne respecte encore la position des 4 colotis dans l'attente légitime d'une réponse de la Sté Gambetta, dans le délai du recours gracieux à l'échéance de fin novembre. Cette publication permettra ainsi de voir si la "médiation" municipale permettant les "échanges" entre la Sté Gambetta et les colotis était "sincère", ou seulement dédiée à diviser les oppositions au projet et (ou) à "noyer le poisson" afin que les colotis ne déposent pas de recours.
A quoi joue-t-on ? : Quand "on" choisit dans les sites à préempter, des terrains qui sont de notoriété, les plus chers de St Mitre, (cf le prix moyen publié par le PLH en 2012 et la carte éditée par l'EPF jointe voir la zone verte) et que la municipalité qui les a désigné, le sait , mais signe une convention dans laquelle c'est le contraire qui est contracté!
A quoi joue -t-on ? Non seulement dans la municipalité mais aussi à l'EPF. A-t-on vérifié les évaluations préliminaires aux choix des sites, avant de les proposer au Préfet, qui a établi un arrêté qui n’a pas été finalisé par les préemptions projetées ? Le retour de la carence n’est-il pas la manifestation de cette mauvaise appréciation des choix municipaux ? L'évaluation conventionnelle du §2-2, 2-3 et 2-4 a-t-elle été conduite, appréciée, validée et par QUI ? D’ailleurs a-t-elle été formalisée ? A moins de considérer qu’elle est conférée par la validation du PLU ?
Extraits de la convention EPF/MUNICIPALITE de 2013 (en cours d'établissement depuis 2011 !) pour les attendus des § 2-2/2-3 et 2-4 applicables aux secteurs sites désignés pour les préemptions :
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Plan du lotissent Lou Roure, au temps du POS de 1987, jusqu’en 2014 (ci-dessous) pour la zone encore en Espace Boisé Classé (lot N°250 en vert) supprimée par le PLU en mars 2017. Les Lots N°239, 241, et 242 étaient déjà bâtis avant 1992. En 1992 le propriétaire a obtenu de partager le lot N°243 en 2 parcelles et obtenu deux permis de construire qui en sont restés au stade des fondations.
Photo 2: (extrait du plan de zone du POS), représentation de la zone mettant INDÛMENT (en 1993) le lot 243 en EBC et dont on pourra s'étonner qu'elle fût si longtemps ENREGISTREE sans que les services l'aient "remarquée". On pourrait même se demander si elle ne fût pas délibérément maintenue, quand on sait que la propriétaire avait perdu sa procédure pour maintenir ses permis... "on pouvait" considérer (alors) que le terrain n'était plus constructible...définitivement....jusqu'à ce que la municipalité se ravise...opportunément !
Photo 3 : Nouvelle division des lots "consentie" en décembre 2012 (conférant la restitution d'intégrité du lot 243 par la modification simplifiée du POS d'avril 2011), étendue à la TOTALITE du périmètre y compris la zone EBC !! Simultanément, le conseil municipal vote la préemption des zones UD du POS. A noter la « nouvelle configuration et entrée du lot A» et le fait que sa « nouvelle » superficie AUTORISE un Coefficient d'Occupation des Sols (COS de 647 m2 sur les 2300m2) Surface qui, avec celle du lot B permet donc le projet EPF ci-après (photo 4). Dans cette division seul le lot D demeure inconstructible en EBC du POS. Le propriétaire POUVAIT ainsi vendre les lots A B et C.
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Photo 4 : Représentation du projet EPF de mars 2014 lors de la "tentative" de préemption des lots A et B de la division ci-dessus. On constate l'utilité du COS du lot A qui permet le projet de 10 logements N+1 de 65 m2 et 24 places de parking sur le lot B. On imagine FACILEMENT ce qui était DEJA prévisible, si l'EPF avait pu préempter AUSSI la zone verte en EBC prévue par la convention... Sauf que le propriétaire en refusant de vendre aux conditions de l'EPF, et L'EPF refusant d'aller devant le juge pour statuer sur le prix, la préemption est "tombée" à l'eau. En notant que le fait de ne pas vendre a bloqué le lot A jusqu'au PC...de 2019 !
Si le propriétaire, les colotis et voisins ne s'étaient pas opposés on aurait pu avoir environ 50 logements DANS le lotissement ROURE... dont ça n'est pas la vocation .
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Dans ce "contexte":
Quand la vente à un privé est suspendue par l'EPF qui "offre", par la préemption en mars 2014, 108 000€ pour le lot A du site Allende de 2300m2 (dont 1300m2 non constructibles), alors que le service des domaines (choisi légitimement comme référence) en propose 257 000€ et que l'EPF et la Municipalité, qui en ont fait une PRIORITE d'acquisition s'étonnent que le propriétaire refuse de vendre à LEURS conditions, et que les voisins s'opposent, quand ils ont choisi une vie en lotissement règlementé par cahiers des charges NON DENSIFIE, à quoi joue-t-on?
Quand on rend des terrains jusque-là protégés AVEC des arguments DEJA "écolos" concrétisant et "sacralisant" des zones par le POS en 1982, et que les services en charge « s'assoient » sur ces classements protecteurs , alors que depuis le "Grenelle" une prise de conscience LEGITIME commande et annonce (y compris dans les plus hautes instances), qu'il faut protéger les espaces naturels et la faune, "on" prélève PRECISEMENT sur des zones considérées comme NATURELLES et des EBC dans le diagnostic "état des lieux" AVANT PLU. A quoi joue-t-on?
Quand, voyant qu'il n'est pas possible d'expulser, non pas pour défendre l'intérêt public, mais parce que cela coûterait trop cher à l'état (comme pour les préemptions auxquelles l'EPF a renoncé à cause du prix des terrains), et qu'en plus il y aurait un problème pour amortir l'investissement du bailleur avec les seuls loyers des logements sociaux, il semble que la municipalité et ceux qui ont validé ses choix aient trouvé la solution : CONFIER le TOUT A DE GROS INVESTISSEURS PRIVES, en ne laissant pas le choix de vendre aux propriétaires en "réservant" les terrains, tout en les rendant constructibles dans des OAP "verts" mâtinés de bosquets et de chemins doux (et factices) quand ils sont aujourd'hui A L'ETAT DE PINEDES ( et sans la contribution du PLU) pour Ste Victoire. Quand l'ADSM a soutenu les habitants qui ont dit leurs oppositions durant la "concertation" du PLU. Quand l'ADSM a écrit à la municipalité, au commissaire enquêteur, à la DDTM, à la DREAL, au sous-préfet, au préfet et jusqu'au Ministre d'état à l'écologie, sans résultat.
Comme certains s'étonnent encore et considèrent que l'ADSM est contre la loi en déposant des recours. A quoi joue-t-on?
Quand des adhérents de l'association s'étonnent que l'on méprise leur opposition à certains projets, autant que l'impact de ces projets sur leur cadre de vie et le respect des zones naturelles, pour constater qu'en l'occurrence, et pour les OAP "Municipaux", ou bien quand la définition des zones UD2 pour Lou Roure du règlement du PLU, c'est toujours le motif vertueux des logements sociaux qui justifie ces DENSIFICATIONS ABUSIVES, qui vont DENATURER le « caractère villageois », mettre en difficulté la circulation, les équipements … et le budget municipal, ont-ils encore le droit de s'étonner et de le dire ?
Si un des buts de loi ALUR est bien de faire baisser le prix des terrains, on voit que l'exemple du compromis de Ste VICTOIRE en fait la "contre démonstration", quand un terrain dont le prix au m2 ne valait pas grand-chose et devient "ostentatoire" (et pourrait-on dire spéculatif ?) alors qu'il pouvait être préempté, en 2014, au prix de 25€ le mètre carré (comme à l’ANGLON) et ceci par la grâce du PLU à partir de mars 2017.
Le même "processus" serait reproduit pour les acquisitions et constructions des projets de VARAGE et CALIEU! Doit-on rester passifs ?
Nous attendons les suites pour Lou Roure, mais nous les supposons quand la municipalité a aussi démultiplié le coût du périmètre (non constructible de l’EBC du POS sur ces lots), rendu aux investisseurs, au bétonnage, et au goudronnage.
Dans ces 2 cas, bien que différents, car contrairement à Ste Victoire le lot A prélevé sur le lot 243 du lotissement Lou Roure ETAIT BIEN constructible en 2014 et AVEC le cahier des charges de 1987 du lotissement, en références enregistrées aux hypothèques lors de la vente du lot B en 2015 ! Le but est bien d'empêcher la continuité du règlement de lotissement : soit UNE habitation par lot.
On sait donc à quoi "on" a joué….mais ce jeu certes légal, sert-il la vertu et le dessein de la loi ALUR, où seulement le dogme... prétexte pour le justifier?
Les citoyens peuvent-ils encore, devant ces résultats et les impacts poser des questions, avant que les investisseurs ne prennent conscience que l'ADSM ne laissera pas faire? La municipalité "méprise", parce qu'elle n'est plus concernée...administrativement, c'est sa réponse dite et écrite...
Réponse facile : n'est-on pas responsable quand "on" a choisi les terrains d'implantation en sachant qu'il y aura des recours? et quand "on" le SAIT ...depuis 2014.
Une dernière remarque dans le contexte : nous n'avons rien contre la position du vendeur de ce qu'il reste de Lou Roure "empêché" de construire depuis 1993 par l'URBANISME local.... et une erreur d'écriture restée 8 ans durant, non corrigée! Erreur dont seuls les voisins et colotis payeraient les conséquences directes.... ainsi que le propriétaire tant qu'il ne peut vendre.
Quand la constructibilité du lot 243 fut rétablie, en avril 2011, le propriétaire , les colotis et les voisins se pensaient tranquilles. Ce n'est TOUJOURS PAS LE CAS, car en fait, toute la chronologie laisse penser que la municipalité, connaissant les "besoins" à combler et les moyens pour le faire depuis 2011, a trouvé en acceptant la division des lots de 2012,(cf photo3 ) le moyen de faire QUE des logements sociaux, sur les lots restants de Lou Roure en 2014, quand le propriétaire a pu seulement penser que l'on rendait ses terrains constructibles après la reconnaissance "tardive" d'une "erreur de plume" pour vendre au moins les 3 lots alors constructibles restants.*
Ce PASSAGE en force de 2014 a échoué... jusqu'en juillet 2019 et ce permis "contre nature"...
Ce qui a permis, par un PLU "sur mesure" le Permis de construire GAMBETTA
Le PLU s’est substitué à un permis de lotir et prend en compte TOUT le périmètre non bâti du lotissement Lou Roure (soit 4800 m2 pour 29 logements, le goudronnage des accès, dégagements pour 59 places de parking) en application de la zone UD2 du "nouveau règlement" . On y observe une "super densification" de 58 logements à l’hectare, en contradiction avec la moyenne retenue pour les zones mixtes reprise dans le rapport de présentation soit : 30 logements par hectare. Densification expliquée sûrement par le nombre de logements nécessaire pour "amortir" les coûts d'acquisition du terrain... comme pour Ste Victoire.
Il convient de rappeler que le lotissement d’origine comporte UNE maison individuelle par lot, de 900 à 1400m2 et que les "risques" de préemptions ont empêché, AVANT le PLU, le propriétaire de vendre les lots A et C constructibles au titre du POS encore valable, quand il a pu vendre le lot B sur le lot 243 (photos 1 et 3).
Lou Roure est le premier révélateur d'un passage en force en 2014, comme pour Ste Victoire en 2018, et en attendant Varage et Calieu.
L'ADSM en laisse la responsabilité aux décideurs informés, qui n'ont rien voulu et ne veulent rien entendre, conduisant à des procédures que d'aucuns trouvent "abusives". L'ADSM souhaite que tous les habitants en prennent conscience, même, et plus encore, quand ces projets ne sont pas "à côté" de chez eux et si c'était le cas : QUE FERAIENT-ILS?
Quand les donneurs de leçons ne respectent pas les LOIS
Extrait de la lettre réponse du cabinet du Sous-Préfet (à l'ADSM) en mai 2016, qui éclaire sur les MANQUEMENTS du binôme URBANISME/ MUNICIPALITE entre 2008 et 2010, période où il était encore possible de MODIFIER le POS pour construire le nombre de logements sociaux, qui aurait suspendu la mise sous carence et les PREEMPTIONS FORCEES.
Les habitants de St Mitre subissent les conséquences... et c'est l'association qui les défend qui est accusée de ne pas respecter les lois?
Nota : le quota n'étant TOUJOURS pas atteint la commune est de nouveau sous carence. Nous avons tous les documents qui prouvent ce que nous décrivons !
A suivre ...
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