Ce qu'une Maire a fait, un autre Maire pourrait le défaire (2)...

Partie 2   ...sur les OAP de Hauts de Varage et Balcon de calieu

A propos des corrélations  des écrits "directeurs"...

et de leur mise en pratique

Ou comment la compatibilité devient "élastique" pour servir les pouvoirs....de dérogations!

Le graphe page 45 tome1 du SCoT (repris dans le Rapport de présentation du PLU page 311 voir graphe ci-après) montre bien et établit que les périmètres des OAP de Balcon de Calieu et Hauts de Varage sont prélevés sur l’onde VERTE de Cadéraou. Contrairement aux EPR il n’est pas autorisé  de découper les contours de l’onde VERTE à la parcelle.

Ce seul motif pourrait permettre la suspension des 2 OAP par une procédure de modification simplifiée.... en attendant de les « restituer » en EPR non constructible dans le PLUi

Extrait loi Littoral  DTA figurée en "norme supérieure" pages  13 et 14  tome 1 du SCoT qui établit:

..."En effet en espace remarquable, aucune urbanisation nouvelle n'est possible!"

Page 20 tome 1 du ScoT :

Conclusion CLAIREMENT PRESCRITE extrait à propos de la définition de l'extension limitée :

 "et qu'elle n'étend pas, le cas échéant de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques »....

La carte p 72 partie 4 du DOO ci-dessous EST celle citée en référence du DOO en bleu page 13 et 14 ci-dessus la zone des EPR est légendée et titrée On distingue bien la couleur du contour au contact de l'étang et elle jouxte l'onde verte à Varage/Massane  .

Les auteurs on "très largement apprécié" la compatibilité

Les périmètres EPR et ERL sont très distinctement situés, on note que le côté d'Istres est protégé sans dérogation de comptabilité contrairement au lot 258 côté St Mitre!

Les  pages 80 et 81 extraites  du DOO  paraissent très claires..

En référence à la carte des extensions du chapitre 1 page 17...pas d'extension en AGGLOMERATION, hors de la "partie légendée en ROUGE" ..Balcon de Calieu et Varage n'en font pas partie

Curiosité : St Mitre présente (d’après le SCoT) la possibilité d'être  constituée de 2 villages !

 Pourtant Varage n’a AUCUN des attributs définis ci-dessus. Il semble que ce soit la présence  de l’assainissement collectif qui permette cette classification.

 De même que  la « partie haute historique  » (page 80)  du village de  St Mitre ne peut soutenir la comparaison avec les autres VILLES,  Varage/Massane  n’est comparable aux autres villages cités page 81 .La notion d’échelle devrait tempérer l’application des mêmes règles .

Où est la cohérence qui affecte (du fait de l'agglomération) à St Mitre et Grans  les mêmes critères à Istres (également en bord d’Etang) quand par exemple, le côté d’Istres qui jouxte la limite de Varage est en EPR INCONSTRUCTIBLE dans son PLU et que le lot 258 l’est côté St Mitre ! ( cf page 29 partie 1 du SCoT), manifestement la cohérence  n'est  pas dans la façon de prélever des espaces naturels  pour appliquer la loi SRU !

 Est-ce que la loi SRU sert (aussi) de prétexte pour construire sur des espaces naturels ?

A propos de la notion d’échelles :

 Quand le PADD du SCoT permet un ajustement  « à la parcelle » il y en a plusieurs dans l’OAP  et pour 6 hectares dédiés à 150 logements individuels.  La "compatibilité" préconisée ne correspond  ni en échelle d'importance, ni encore en impact sur le profil de pente et l'aspect visuel d'étalement du périmètre des 6 hectares désignés par l’OAP depuis l’étang jusqu’au plateau supérieur de la RD5.

"l'exemple" à suivre selon la page 42 du PADD ci-après  (cité en référence) serait le type 3  qui ne correspond pas du tout au bâti existant sauf à constater qu'il s'étalerait en GRANDE LARGEUR pour quasiment DOUBLER l'existant du périmètre de la SCI « d’origine avant le POS »  pour HAUTS DE VARAGE, et IMPLANTERAIT de façon visible depuis l'étang le site de Balcon de CALIEU pour 80 logements dans l'onde verte 15 mètres en dessous du niveau du  plateau

Rappel : Pour le type 4, s’il correspond à la morphologie en coupe "à respecter", la comparaison s’arrête là... car  il n’y a pas d’immeuble en « front de mer » pour la vision en façade à Varage en bordure d’étang, mais bien seulement des maisons individuelles en N+1… au plus !

A propos des exemples de la page 42.

Les exemples ci après montrent l'INCOHERENCE des amalgames :

-  les règles ne peuvent s'appliquer EGALEMENT à Martigues ISTRES et ST Mitre .A quoi sert le classement en village.... si ce n'est pour le tout à l'égout ?

- les graphes de profils ci-après disposent les "développements" derrière les IMMEUBLES...qui n'existent (heureusement) pas à Varage/ Massane.

St Mitre est à la croisée de 2 zones géomorphologiques qui confère des protections naturelles à respecter. Le graphe ci-dessous, caractérise la pente de l'onde verte qui tangente les 80/85 mètres pour le Plateau des lotissements et du centre ancien à rapporter au niveau de l'étang pour le niveau bas de VARAGE.

Photo et représentation des implantations page 72 tome 1 du SCoT.

 En bordure de plateau, en partie boisée, l'onde verte sur une déclivité de pente de 50 à 60 mètres depuis le plateau. On distingue la RD5, Varage /Massane qui en marque la limite haute .

En partie basse jusqu'au niveau de la route vers la plage, la SCI de Varage depuis la RD5 dans la pente à rapprocher de la carte du zonage des OAP de HAUTS DE VARAGE et Balcon de Calieu.

 En contre bas  de l'onde verte le lotissement de la MARJOLAINE qui serait ainsi "rejoint" par l'OAP Hauts de Varage ! En fin de la zone agricole (et inondable).Sur la partie droite on distingue les lotissements « avant PLU » bordant le plateau supérieur. Et la « ville ancienne » des Remparts au point haut.

Extrait du Règlement graphique des périmètres d'implantations des OAP de Hauts de Varage et  Balcon de Calieu clairement prélevés sur des EPR, et ou zones remarquables de l'onde verte de Cadéraou. Zones 2 et 3 en 2AU

Après Lou Roure, la compatibilité permet (encore) des dérogations qui ne correspondent pas au PADD

Malgré (ou à cause) de toutes ces références les auteurs du PLU ont "redéfini et déplacé" le tracé des EPR en "sortant" en juin 2016 le périmètre de l'OAP de Varage alors dans le périmètre ERL du PADD ! C'est assurément une "erreur de plume" quand celle- ci est INCLUSE dans le PADD voté par le CM en 2015!

Graphe page 16 du PADD validé en décembre 2015 du PLU  établissant les ambitions de protections du PADD...l'OAP Hauts de Varage est DANS le périmètre des ERL. Balcon de Calieu  est AU MOINS dans l'ONDE VERTE et devrait figurer en ERL.

Conclusion : si toutes ces contributions documentaires ne servent pas à éclairer les exigences de protections à respecter, à quoi servent les écrits abondants du SCoT et les 540 pages du Rapport de Présentation du PLU censés servir clairement les objectifs de protections environnementales (entre autres) Et quelle est la justification des écrits du PADD quand "on" peut (aussi) y déroger?

En quoi : l’application des prescriptions contreviendrait-elle à une modification simplifiée et au SCoT quand il peut s’agir de corriger « des erreurs » …de plume ou d’interprétations ? L'exemple de la modification simplifiée de 2013 à Lou Roure dépassait largement les limites d'application, ça n'a ému aucun technologue alors!