Des vertus proclamées du PADD … à la réalité validée des permis !

Le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durables) est « l’arborescence » des volontés d’orientations  des auteurs de PLU.

Le PADD  traduit la « politique » de développements,  avec quelques limites de contraintes légitimement applicables puisque figurées explicitement dans le PADD signé par vote du conseil municipal ! Puis validée par le PLU approuvé.

Nous allons voir que ce ne fut pas le cas.

il semble , en effet que  des dérogations soient couvertes par  une sorte de hiérarchie collégiale des autorités, conférant une priorisation des choix qui favoriseraient (et justifieraient) la mixité sociale au détriment de la volonté de la population sur le choix des sites dédiés à leurs implantations, et de prélèvements sur des zones naturelles remarquables (pourtant décrites comme telles dans le Diagnostic et le Rapport de Présentation, et justifiées par des "évitements").

Ainsi, si l’ADSM ne fait pas de politique, d’autres ne s’en privent pas.

Hiérarchie des documents:

 - Le PADD n’est pas opposable au tiers (et) aux associations de défense… Toutefois, ce même PADD préfigure ce qui doit être écrit dans le  REGLEMENT et le zonage des PLU. On devrait donc y retrouver les PRESCRIPTIONS (décrites comme telles) et qui devraient contenir les obligations imposées aux permis de construire.

  - Le REGLEMENT LUI est opposable aux tiers (et aux associations de défense).

Mais que se passe-t-il quand, ce qui est écrit dans le PADD, ne l'est (curieusement) pas dans le règlement?

 Exemple : L’ADSM, et son avocat ont ECRIT que la DENSITE du permis n'était PAS CONFORME! Pour autant, comme ça n'est pas écrit dans le Règlement du PLU, le Juge retiendra-t-il cet argument ?  La  réponse viendra-t-elle après  le délai de sursis à statuer vers fin janvier !?

Ceci quand les services chargés du CONTRÔLE de LEGALITE du PLU n’ont pas, (sauf erreur) rempli leur devoir, au premier rang desquels, les signataires municipaux du PLU, qui sont pourtant  (aussi) les AUTEURS et rédacteurs (ou superviseurs) du DIAGNOSTIC  et du RAPPORT de PRESENTATION. Documents référents qui   constituent les FONDEMENTS des constats, des  limites, et des perspectives qui ont « bâti » le PLU de SAINT MITRE, avec  son CARACTERE Villageois et RESIDENTIEL. Surtout quand ces mêmes rédacteurs ont écrit :

 Extrait  page 5 du PADD dans le texte :

« Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) est un document essentiel du PLU, qui, entre le rapport de présentation et le zonage, exprime la volonté des élus concernant l’avenir de leur commune…Il détermine les principales orientations du projet communal qui seront précisées et traduites par les plans de zonage et le règlement du PLU. »

Extrait Page 6 du PADD :

« Portée du PADD.

 Le PADD est constitué des orientations générales d’urbanisme et d’aménagement retenues pour l’ensemble du territoire.  Remarque ADSM sur ce point ; donc les orientations générales s'appliquent  AUSSI pour les 4678 m2 du terrain d’assise de Lou ROURE (et les permis 1 et 2 de Gambetta) notamment sur le choix ECRIT de la densité à retenir.

Démonstration par le texte:

Page 10 du PADD extrait :

« §1.3. …Et compatible avec le cadre de vie de Saint-Mitre-les-Remparts :

Bien entendu, le plan local d’urbanisme dont le projet est ici exposé n’a pas vocation à remettre en question les caractéristiques urbaines auxquelles les habitants de Saint-Mitre-les-Remparts sont attachés.

La concertation menée avec la population a en effet permis de mettre à jour un attachement profond des Saint-Mitréens à leur cadre de vie, au caractère villageois et résidentiel de leur commune ...L’objectif du présent PLU n’est donc pas de modifier le profil urbain de Saint-Mitre-les Remparts, mais plutôt d’y introduire une diversité permettant de répondre à la demande en logements tout en rationalisation l’usage du sol.

 Le présent PADD devra donc se traduire dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) mais aussi dans le règlement, par des prescriptions et des règles permettant une densification modérée du tissu urbain existant. Il s’agit d’une véritable nécessité si Saint-Mitre-les-Remparts souhaite se montrer respectueuses de son environnement ".

 Sur quels éléments d'analyse,  les auteurs du PLU ont- ils déterminés la "densification modérée" ?

Lors du diagnostic, les auteurs du PLU ont pris l’exemple de la densité du secteur, en bordure du lotissement des Belles au Bois comme REPRESENTATIF du caractère de la zone UD du plateau* ainsi désigné dans le règlement (page 48)

*Ci après, planches et photo délimitant le périmètre du plateau dans le périmètre considéré (pour le secteur dans le Règlement). 

Il nous parait nécessaire de RAPPELER L'exemple CHOISI par les auteurs EXEMPLE définissant le CARACTERE du périmètre:

Les mêmes auteurs pensaient que les propriétaires allaient, eux-mêmes, densifier et profiter d’une aubaine financière dans Les Belles au Bois !. ..

 - Ils n’en ont rien fait, d’abord parce qu’ils avaient acheté à St Mitre et dans ces lotissements (en particulier) pour la superficie et la typologie et qu’ils n’ont pas tous laissé 500m2 accessibles à partager sur les lots d’origine.

 - Les propriétaires sont TOUJOURS contraints par les exigences des cahiers des charges qui interdisent ces "divisions" contestables sinon au PLU au Tribunal Administratf du moins au Tribunal Civil.

 -  Le  choix MUNICIPAL des sites à préempter a  précisément fait du terrain d’assise restant, (dont celui en EBC), une PRIORITE à préempter, en négligeant, le prix du m2 (alors connu et trop « cher ») pour l’EPF (comme pour Ste Victoire et des lots de l’ANGLON ,ce qui explique le « blocage du projet pourtant annoncé des 300 logements écologiques).

 Enfin les auteurs du PLU n'ont tenu aucun compte:

- sur l’avis déployé en séances publiques et durant l’enquête publique sur les impacts de ce projet .

 - sur  l’avis des vendeurs des lots restants du lotissement d’origine, qui  ne fut pas davantage  pris en compte. Il fallut l’avènement  du  PLU et un acquéreur privé pour les « convaincre spontanément » par une obligation réglementaire écrite dans le PLU spécifiquement.

 - Enfin, si l’on admet que passer de 10 à 30 logements à l’hectare ne changeait pas la typologie d'implantation du lotissement des Belles au Bois, comment le Conseil municipal a t-il pu valider ce projet au double du PADD qu’il a voté ?

 Ces auteurs ont ainsi écrit dans le PADD, la désignation quantifiée ( par EUX )comme la « nouvelle » densification modérée : définition « une augmentation ponctuelle et limitée garantissant les nouvelles opérations dans le tissu existant »...

Questions:

- Pourquoi ne l’ont-ils pas écrit dans le règlement ?...

- Comment les services et la Maire ont-ils pu accepter et SIGNER 2 permis, qui confirment  non pas 30, mais bien 62 logements à l’hectare ?    Soit le double de ce qu’ils ont EUX-MÊMES  prescrit !!

A propos des écrits du Règlement :

On parle bien dans ce § introductif,  de la mixité sociale, des aléas inondation par ruissellement…( qui ont peu de chance d’impacter le plateau par définition !Ce qui n’est peut-être pas le cas ,pour partie, de Varage/ Massane) ….mais ne précise  rien à propos de la densité définie !!

Pour conclure :

Les mêmes auteurs ont pourtant  écrit :

Nul n'est besoin d'être juriste pour apprécier l'engagement « d'intentions » des auteurs du PLU  (dont le PADD), à rapprocher de leur traduction dans le règlement (notamment pour l'intelligence de  la densité et l’exemplarité !)...très différemment traduites dans les  contenus et dispositions des 2 permis GAMBETTA signés… et dont nous laissons les lecteurs juges .

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