Affaire Lou Roure: Fin ou "rebondissements"

Jugements du tribunal administratif et du conseil d’état enfin rendus ….et pour quels résultats ?

Le délai du rendu des jugements nous ramène au rappel d’une chronologie de « résistance...depuis 2014 ». Année de  gloire de la loi ALUR, inspiratrice des passages en force...au "nom de la loi"!

Rappel de chronologie:

Les maires ont eu entre 2008 et 2010 la possibilité de modifier ou réviser les POS (avant de passer au  PLU et pour éviter les sanctions pécuniaires) : Ce ne fut pas fait à St Mitre, alors  que les PLH, qui relevaient jusque-là de l’incantation, devenaient une exigence préfectorale. Il fallait "trouver des terrains constructibles", dès 2011 les "manœuvres » commencent. En avril la municipalité qui avait bloqué 2 lots constructibles dans le lotissement Lou Roure les rend à la construction en reconnaissant "une erreur de son service urbanisme sous l'aire Beuillard »! Le propriétaire modifie très curieusement un lot (devenu A et pour partie en EBC ! ) sans se méfier.

Les « orientations », du dernier PLH de "l'époque", alors écrites, préjugeaient  (déjà) des « éléments directeurs à prescrire » dans le règlement futur du PLU 2017 (dès 2010/2011), et l'ARS y a ajouté l'interdiction de construire là où n'est pas le "tout à l'égout"!

Simultanément, pour affiner le prix au m2 constructible  (que le PLH évaluait alors au prix moyen au m2 de 300€ sur les zones habitées de St Mitre), l’EPF publiait, dès 2010, une « carte des prix au m2 construit » des périmètres par  « quartiers à St Mitre » !

  Les  mêmes décideurs  qui ont fait ce constat, ont établi  après une pré-convention, puis  une convention finalisée,  soumise au vote du CM en décembre2013, dans laquelle il est écrit  en objectifs §2:

 - que le choix des terrains d’implantation à préempter  doit être le moins cher* 

 - qu’il  ne doit  pas poser de problème d’opposition juridique !

*Comment l'EPF (qui connaissait la "valeur des lots" depuis 2011) a-t-il pu supposer que Lou Roure était dans "dans ses moyens" ...autrement que par le passage en force d'une préemption?  cf carte et évaluation de la "cherté des zones" ci-après. Le périmètre vert des Belles au Bois Lou Roure EST LE PLUS CHER du plateau « urbain ».

Comment la municipalité a-t-elle pu, dans ces conditions, choisir Lou Roure pour en faire LA PRIORITE déclarée de terrain à préempter, dès la validité de publication de la loi ALUR en avril 2014? 

Le retour en constructible de 2014 fut confirmé par une modification simplifiée  de la zone dès 2012/2013, modification  aussi discrète que non règlementaire quand elle change la vocation d’usage des terrains  d’origine, c’est un premier abus de pouvoir consenti, dont TOUS les membres du CM d’alors ont couvert la procédure, quand la préemption fut imposée pour casser la vente privée d'un des 2 lots, en avril 2014.

Autres abus de pouvoir :

- 1) l’EPF proposait de payer 108 000€ les 2  lots constructibles restants  en lotissement d'origine (avec règlement déposé aux hypothèques), terrains  alors évalués à 257 000 € par les Domaines.  "Découvrant ce montant donné par les Domaines», l’EPF n'est pas allé  devant le juge dans le délai prescrit ce qui, de fait, annulait la préemption, et bloquait concomitamment toute possibilité de construire. Conséquence:

- 2) la municipalité négligeait le recours gracieux du propriétaire qui dénonçait le procédé.

 - 3) Un jugement neutralisait les choses en statut quo : le propriétaire fut débouté…mais l’EPF ne put préempter.

 - 4) Qu’à cela ne tienne, il suffisait alors de rédiger, dans le règlement du futur PLU, une définition de contraintes qui ne laisse aucune alternative au propriétaire pour vendre le périmètre, devenu constructible aux "conditions municipales».

 Parce que  comme l’EPF n’eut pas les moyens d’acheter, vint le recours aux  investisseurs privés estampillés HLM (à l’horizontale) et, pour rentabiliser l’achat du terrain (cher) densifier  au double de ce qui est RETENU dans le PADD (soit une densité de 60 logts au lieu de 30 !).

PADD qui prescrit pourtant que la densité du périmètre (soit 30 logts à l’hectare) doit être écrite dans le règlement.  Oubli ? Erreur  ou cynisme délibéré de l'urbanisme et des auteurs du PLU?

Le résultat : ce n’est pas écrit dans le règlement opposable, donc ça n’est pas recevable par le tribunal administratif, les autres signataires administratifs ont signé le « contrôle de légalité » sans vérifier que le règlement correspond pas au PADD ! Oubli ? Erreur, excès de délégation aux services de l'urbanisme et autres cabinets conseils ?

 Mais à quoi donc servent les prescriptions pour ceux en charge de les faire appliquer ?

Pareillement pour mettre 29 logts, plus les places de parking règlementaires, et un pourcentage de "zones vertes déboisées" avec des avatars de pins... Il ne faut pas qu’il y  ait les 3 mètres, pourtant requis, entre chaque bâtiment, nous avions  dénoncé cette assertion « écolo-règlementaire »qui, non seulement prévoit 2 places de voitures par logt, mais implante aussi des garages à vélos …comme une  sorte «d’astuce urbanistique » de circonstance qui confère une contiguïté factice. C’est un autre abus de pouvoir.

 Parce que le Tribunal Administratif a négligé l’argument, nous avons porté le problème devant le Conseil d’Etat .Lequel vient de rendre un jugement qui retient, du moins pour son rapporteur, et en simplifiant "qu’il existe des manquements règlementaires qu’il n’est pas besoin de rappeler puisqu’il existe (heureusement pour l’ADSM ) un motif de forme qui suffit  seul à annuler le jugement du Tribunal administratif"…Mais, le juge du Conseil d’Etat, qui acte les manquements  …renvoie devant le Tribunal administratif! Pour quoi faire ? Les suites le diront.

La Municipalité d'alors avait déjà  "rapporté" afin que Gambetta corrige...comme notre recours gracieux n'eut pas de réponse, l'ADSM est partie en contentieux contre le permis 1, et le nouveau Maire contre le permis 2, signé à la veille de l'élection municipale !

Tribunal Administratif  qui laissait 3 mois à Gambetta et au maire (qui est CONTRE les 2 permis, au motif qu’ils ne sont PAS REGLEMENTAIRES…bien que signés et validés), pour corriger et réviser les manquements.

Sursis qui, plus d’un an après n’est pas statué. ! Nous ignorons les suites pour ne retenir que des faits factuels:

 - Nous étions fondés à agir et nous avions raison de le  faire JURIDIQUEMENT.    -

  - REGLEMENTAIREMENT l’ADSM a eu RAISON sur ce qu’elle a dénoncé depuis le recours gracieux (négligé) et après.

  - Nous sommes donc crédibles et le Maire a des arguments pour démontrer que ses propres refus sont étayés par les jugements.

C’est le très fameux état de droit Français qui, en l’occurrence, permet à son administration de « contourner ses propres règles » au grès des pouvoirs laissés à ses fonctionnaires, lesquels présupposent que l’habitant ignorant  se taira… craignant de s'en prendre "aux pouvoirs" et qu’il sera « refroidi » par  les coûts de procédures...c’est le propre de l’abus de pouvoir.

Le Conseil d'état a jugé les motifs de L'ADSM recevables  

ci- dessous, réponse en jugement par le Conseil d’Etat  (extrait):

Le tribunal administratif a jugé que le permis en litige était entaché de plusieurs vices et sursis à statuer sur la demande de l’association jusqu’au terme d’un délai de trois mois qu’il a imparti à la société et à la commune*sur le fondement de l’article L. 600-5-1 N° 459747 - 3 - du code de l’urbanisme, pour justifier devant lui d’un permis les régularisant. L’association « Agissons et défendons Saint-Mitre-les-Remparts » demande l’annulation de ce jugement.*détail important (mais jusque là ignoré par le tribunal), le Maire n'est plus celui qui signa les permis, il est contre et a raison car les 2 permis ne sont pas CONFORMES. Ce sont les tribunaux qui le disent.

Le Conseil d'état D E C I D E : (extrait)

Article 1er : Le jugement du 22 octobre 2021 du tribunal administratif de Marseille est annulé.

Article 2 : L’affaire est renvoyée au tribunal administratif de Marseille.

Article 3 : La société HLM Gambetta PACA versera à l’association « Agissons et défendons Saint-Mitre-les-Remparts » la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Rendu le 28 décembre 2022

CONCLUSION:

L’ADSM, attend les suites! Comme il est devenu d’usage, nous sommes contraints de dire encore que, si nous n'avons pas encore gagné, du moins n'avons nous pas perdu.

Votre soutien est encore indispensable, de façon à être connu  du Maire, des administrations, des préfectures, et des investisseurs, car le PLU sévit toujours possiblement pour d'autres OAP.

Dans l'attente de notre prochaine AG en 2023, nous souhaitons à tous une très bonne année ...Pour nous, elle a bien commencé avec ce jugement du 28 décembre2022.

Autre abus de pouvoir: (photo du plan du permis 2 du 26 juin 2022)

Les bâtiments (implantés façon puzzle) sont réputés être contigüs,(comme ceux du permis 1) comme nous ne sommes pas férus d'urbanisme nous publions la définition du Larousse: "se dit d'un espace (ou bâtiment »  qui touche à un autre; attenant"...les bâtiments sont-ils TOUS attenants? L'architecte et les services ont trouvé commode d'en juger autrement...et de valider !

Question: faudra t-il appeler la fourrière pour retirer les véhicules gênant la sortie (bloquée) des véhicules "encerclés"?...Où comment trouver des places de stationnement pour 29 logements sur 488Om2 en ménageant aussi : l’imperméabilisation des sols goudronnés et bétonnés, en laissant des "espaces verts règlementaires», en supprimant les 3 mètres tout aussi  règlementaires de part et d'autre de CHAQUE bâtiment ? Sauf quand les bâtiments sont « contigüs ». C'est ce qui est écrit dans le règlement du PLU ...opposable au tiers !