Communiqué du 15 décembre

La LOI ALUR A BON DOS : nous le confirmons

Tout comme nous confirmons que ce ne sont pas le Préfet, La DDTM, et l'EPF qui ont CHOISI les terrains dédiés aux logements sociaux. Ce sont bien le service de l'URBANISME et LE CONSEIL MUNICIPAL.

Démonstrations et compléments illustrés à propos de Ste Victoire, de Lou Roure et au-delà…

1) Quand on a le pouvoir, comment interpréter des textes que la population ne lira pas...?

POUR DENSIFIER, y compris en changeant la TYPOLOGIE et la densité préconisée par le PLH et le SCoT, le règlement du PLU REND effectivement OBLIGATOIRE l’implantation d’une « dose » de logements sociaux, parmi les constructions octroyées par un permis de construire, Y COMPRIS AU COEUR DES LOTISSEMENTS !

 Encore faut-il que le terrain autorise une superficie compatible, ce qui est le cas pour Lou Roure : 4800m2 du lot UNIQUE et le tout à l’égout pour une surface maximale de plancher de 1974 m2 à laquelle s'ajoute la superficie goudronnée du parking, qui laissera bien peu de place à de la « verdure », dont le minimum requis est autour de la seule maison individuelle, aujourd'hui projetée sur l'ancien lot A de 2013.

Copie du cartouche relatif au PC Lou Roure /Gambetta, noter que le PC fut déposé en mars et affiché le 30/07/2019.

RAPPEL : dans le cas du LOTISSEMENT de Lou Roure « le programme de logement » EST déjà prescrit : c’est celui de son règlement et du cahier des charges (CDC) qui en découle pour les 4 lots de la division 2013. Ce règlement et son CDC sont à ce titre enregistrés aux hypothèques avec l'acte de vente de mars 2015 pour le lot B.

L'application de ce cahier des charges PEUT être le motif, RECEVABLE, de recours au TGI. La municipalité le SAIT....depuis 2014...mais elle n'est pas administrativement responsable ( sic ! )

Une autre question se pose, y aurait-il encore des terrains susceptibles d'inspirer (à nouveau) un PC modèle Gambetta, parmi ceux désignés en ORANGE dans le schéma du périmètre urbain et marqués "parcelle non bâtie en zone mixte" ( image 2 ci-après ) ?

2) Comment réaliser un tour de passe-passe en supposant que personne ne le verra ?...

Démonstration (et toujours à partir des documents municipaux au stade du PADD 2015)

A propos des derniers PC sous recours (gracieux...ou contentieux):

2-1) en OAP pour Ste Victoire :

 Son périmètre n'était pas en zone urbaine mais fut anormalement réservé en densification (cf. la représentation du PADD image 1) et seuls l'urbanisme et Madame Le Maire savent aujourd'hui, à quoi sont dédiés les projets de Calieu et de Varage pour lesquels des compromis de vente seraient en cours ...pour anticiper la suite des lotissements de "zones mixtes", et dans quels délais .

2-2) Pour Lou Roure, ( non classé en OAP MAIS en ECHEC de préemption), la densification et le règlement ont maintenu une typologie de bâti NON conforme à l'existant sur le périmètre en contradiction avec les écrits du PLH et du SCoT.

Démonstrations et commentaires : Image 1 en projection publique 2015 : on note que l'OAP de Ste Victoire ne fut pas suggéré par le comité consultatif (et "Municipal"), que la maison Ste Victoire est cerclée « à préempter », et figure encore en zone protégée du POS, que les lots constructibles de Ste VICTOIRE ne sont donc pas EN ZONE URBAINE et ne constituent pas une densification, mais BIEN UNE EXTENSION (ceci pour éviter de dépasser les 20 ha alloués EN EXTENSION par le SCoT). On note que l'on doit la suggestion de l'OAP de Varage à ce comité ( et que Varage est en zone "village" du SCoT et DOO voir annexe technique à la suite )! Quand Madame la Maire ne l'avait pas désigné en terrains à préempter dans son courrier de juin 2013 !

Image 1 (relevée dans le rapport de présentation du PLU cf site municipal): les changements intervenus (toujours en 2015 )sur le Plan d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) et qui mettent la zone de Ste Victoire en zone urbaine du POS .

POS encore en vigueur alors, et qui classe le périmètre de Ste victoire en ND1 :

Définition de la zone ND du POS : "les parties du territoire communal dont le maintien à l'état naturel doit être assuré "...et définition laconique MAIS CLAIRE pour la zone ND1 : en PROTECTION TOTALE"...pour l'OAP de Ste Victoire.

 On remarque que le comité a proposé de ne pas URBANISER le plateau Plaine d'Arnète (image 1) ce qui amène (en contrepartie ?  l'échange Ste Victoire et son urbanisation dans l'image 2.!

On note également :

- que le projet de nouveau lotissement les Hauts de Varage n'est pas encore figuré...à ce stade...URBAIN !

 - Et pas davantage pour les Emplaniers pourtant dotés, partiellement, du tout à l'égout. Au-delà de la RD 5, pas de densification prévue ?

2-2-2) A propos de Lou Roure : Définition de la zone UD2 du règlement du PLU qui permet et IMPOSE le PC Gambetta/Lou Roure.

L’article du code de l’urbanisme, L151-15 (source Légifrance ci-dessous) cité en référence, fut notifié par ordonnance le 23 septembre 2015 ! Que dit-il ?

En y regardant de plus près, ON NOTE que l’article L151-15 dit plus finement :

       « Le règlement PEUT délimiter » et non pas « le règlement DOIT délimiter » !

 Si cette nuance sémantique permet à la municipalité de se cacher derrière la loi ALUR pour laisser croire que celle-ci lui IMPOSE, une lecture plus attentive, révèle ainsi que ce n’est pas une OBLIGATION, mais bien un choix DELIBERE des signataires du PLU.

Le même artifice fut utilisé pour le CHOIX des terrains à préempter par Madame le Maire par son courrier de juin 2013 (non communicable d'après elle...mais dont nous disposons). Courrier notifié comme référence de l’arrêté préfectoral de 2014.

Madame le Maire n'a pas SUBI : ELLE A CHOISI, quand la Direction Départementale du Territoire et de la Mer (DDTM) demandait, pour l'Etablissement Public Foncier (EPF) et l'arrêté préfectoral, des terrains à PREEMPTER MAIS PAS LA DESIGNATION de leurs emplacements.

La loi et les autorités ne demandaient pas non plus des prélèvements sur des zones naturelles et ENCORE moins dans des lotissements, Ces autorités ont pu penser, de bonne foi, qu'il n'y avait pas d'autres solutions de CHOIX POSSIBLES.

Si le tribunal administratif retoquait tout ou partie du PLU, il serait COMPATIBLE de défendre et de proposer de corriger ces manquements. Ainsi pour le lotissement de Lou Roure, il serait encore possible de déroger à cette OBLIGATION municipale, sans pour autant léser le vendeur, par le moyen d’une modification simplifiée du PLU au motif « d’une erreur de plume »....le service de l’urbanisme municipal sait bien faire.

Le vendeur, (s’il fut contraint par cette obligation du règlement du PLU ), pourrait ainsi VENDRE après révision du PLU, COMME PREVU, les parcelles A, C ,et D de la division de 2013, lot  par lot (et possiblement à meilleur coût). Le problème d’impacts du PC Gambetta pour les colotis, et voisins des Belles au Bois tomberait en même temps que  le retour de l’intégrité du cahier des charges de LOU ROURE (toujours valable au civil).

 Ainsi pourrait-on suspendre le format de ce projet pour revenir à la division 2013, APRES la préemption "avortée pour mauvais choix" et rendre ses prérogatives au vendeur injustement lésé depuis 1993, à CAUSE DE LA MUNICIPALITE !

3 ) Par ailleurs la municipalité s’abrite (également) derrière le fait qu’elle n’aurait pas de FONCIER !

 3-1) Le terrain MUNICIPAL des EMPLANIERS :

En cherchant un peu, dans les comptes rendus des conseils municipaux, nous avons trouvé au moins un terrain municipal de 14 000 m2 (bien placé, et facile d’accès). Ce lot devait être vendu, à un privé, par vote du CM, à l’unanimité en 2010 (sous Christian Beuillard), mais Madame le maire a fait annuler la vente en décembre 2012 ! ( à l’époque où les services lui enjoignaient de  trouver des terrains).

 Aurait-elle ingénument négligé de le proposer à la DDTM par omission ?.

En imaginant que, pour ne pas "concentrer" les logements sociaux aux Emplaniers, pour des motifs dont la subtilité de jugement nous échappe, il y avait la possibilité de confier (plutôt) cet espace SANS IMPACT sur les voisins à Bouygues, ou à  Gambetta pour en faire une zone MIXTE (logements privés/logements sociaux). Ces investisseurs savent-ils, du moins rentabiliser l'espace....et dans des délais très réactifs.

Ce terrain est figuré dans le cartouche sous le vocable « village d’artisans » dans le plan de zone ci-dessous. Au passage, qu’est-ce qui aurait empêché d’étendre le périmètre de « l’ensemble résidentiel à dominante privée de ce secteur » jusqu’au sentier de randonnée dans le PLU ?

Comment la municipalité a-t-elle pu laisser croire aux autorités qu'elle n'avait PAS de foncier Et à la POPULATION qu'il n'y avait pas d'autres possibilités que de prélever sur des zones protégées ou des espaces boisés classés...quand elle disposait (au moins ) de ces 14 000m2 NON PROTEGES.

Image du zonage PLU de l'OAP des Emplaniers

vue Google du périmètre de l'OAP des Emplaniers

3-2 ) L'ADSM avait également proposé d'implanter dans la ZAC des étangs, (ou par "extension") à sa périphérie, sur des friches agricoles.

"L'évaluation" d'emplacement répondait aux critères de la Convention EPF,  il y a même le tout à l'égout, les navettes de bus gratuites, les commerces de proximité...On se demande bien pourquoi cet emplacement ne fut pas retenu "après étude " par les décideurs municipaux qui ont eu moins de réserves scrupuleuses pour constituer des "évitements" pour prélever en zones naturelles!? La possible extension ZAC à long terme évoquée n'est-elle pas un prétexte d'empêchement vu son FAIBLE classement hiérarchisé dans les prescriptions du DOO. Les logements sociaux ne  constitueraient-ils, pour ce cas, une priorité d'INTERÊT GENERAL? Et sachant qu'aujourd'hui les prérogatives d'extensions de la ZAC relèvent de la Métropole.

Vue Google du périmètre "étudié et abandonné" en fond de ZAC

4) La défense des LOTISSEMENTS existants

Pour reprendre "l'argument "du tract municipal, les lotissements contribuent AUSSI dans leurs configurations ACTUELLES à l'attractivité de St Mitre.

Ces Lotissements qui sont désignés sous le vocable" pré-carré" par la municipalité, parce que leurs habitants veulent conserver LEUR CADRE DE VIE et le CARACTERE NON DENSIFIE ( à la mode municipale), ne sont d'ailleurs pas tous traités à la même enseigne par l'autorité locale!

 Ainsi dans le périmètre des lotissements du Belvédère et des plaines d'ARNETES, il a suffi de quelques protestations "bien senties" ET JUSTIFIEES en réunions publiques, pour que la municipalité ANNULE le projet de logements sociaux sur l'espace communal en orange, place jean Moulin   (cf image 2 )...pour faire celui, plus dispendieux, de Ste Victoire.

 Pourquoi donc, le lotissement Bouygues serait-il mieux perçu que le projet municipal annulé place Jean Moulin ?

 Et d'après le tract Municipal, n’y aurait-il que les habitants des lotissements des plaines d'Arnétes, du Belvédère, ou les 4 colotis de Lou Roure, qui auraient le droit de défendre, LEGITIMEMENT,

"LEUR PRE-CARRE"..... ET PAS LES AUTRES ?

Le dernier point qui fait l'attractivité de St Mitre, (tout comme d'ailleurs, celui qui fait l'attractivité de Port de Bouc) est consigné dans le tableau état des lieux du PLH (ci –dessous)

Rappel : à la publication de ce tableau, le % de logements sociaux requis était encore de 20%. Noter le nombre total de résidences principales, INCOMPARABLE (sauf pour les statisticiens et les dogmatiques) entre Martigues, Port de Bouc, et St Mitre

Malgré ça Martigues et Port de Bouc continuent à développer les implantations.

C'est LEUR CHOIX (même si il EST EN CONTRADICTION avec les PRESCRIPTIONS DU DOO du SCoT qui demande un "ralentissement"), et du moins les habitants de ces villes savent-ils, ce contexte AVANT d'acheter."On" n'y parle pas d'OBLIGATION.

A St Mitre comment certains peuvent-ils s'étonner (et même s'indigner) que les habitants des lotissements, qui ont acheté POUR LE RESPECT du CADRE de leur règlement, refusent la DENSIFICATION qui y contrevient...à posteriori et SURTOUT quand il y a d'autres possibilités d'implantations...que celles de l'actuel PLU et peut-on parler de ghetto pour les projets type Bouygues ou Gambetta ?  

Noter que c'est sur ces bases de l'INSEE de 2009 publiées dans le PLH, que furent déterminées les orientations du SCOT et les "projections" de développements pour 15 ans sur St Mitre. !

Le village de St Mitre se caractérise par les 74,6% qui sont propriétaires ET IL EST ADMIS, par le même rapport que 70% de ces propriétaires ONT des revenus qui les rendraient ELIGIBLES aux logements sociaux.

Ce qui est le CRITERE et EN MÊME TEMPS la manifestation (NOTIFIEE dans les documents d'étude du SCoT), que la MIXITE SOCIALE EXISTE DEJA à St MITRE (du moins sous cette forme)

Il est curieux que les "sachants " de la municipalité n'en aient pas fait le COMPTAGE et proposé, aux services, d'intégrer cette part au pourcentage des 3,6 % qui nous CONDAMNENT, ou d'essayer, AU MOINS, de plaider cet ARGUMENT pour tenter d’éviter la carence.

L'ADSM l'a signalé SANS succès lors des enquêtes publiques du SCoT....Nos contributions écrites sur le sujet, ne furent même pas consignées lors de la restitution du commissaire enquêteur !

Pour conclure ce § nous rappelons que si le SCoT et le DOO ONT BIEN DEFINI le caractère VILLAGEOIS en distinguant CORNILLON, GRANS et St MITRE (5500 habitants au moment de "l'étude") des autres agglomérations (cf §ci-après extraits du SCoT)

Quand on voit que les villes de la CAPM et du SAN sont  AU-DESSUS des seuils de la loi sur le nombre de logements sociaux :

 - de plus de 14% par rapport aux BDR

 - et plus 17% par rapport en PACA et qu'avec le seul projet de l'ANGLON, St Mitre POURRA souscrire aux exigences de cadences du PLH (soit 19 lgts sociaux en 3 ans )...jusqu'en 2030, pourquoi tant d'acharnement et de zèle sur St MITRE?  

 La municipalité et les services ont été moins subtils dans l'application excessive et conciliante pour :

 - 1) le NOMBRE de constructions projetées

 - 2) et les PRELEVEMENTS ARBITRAIRES sur des zones PROTEGEES par des.... PRESCRIPTIONS.

L'ADSM l'a dit en réunions publiques, l'a écrit aux services et au préfet.

Faute d'avoir été écoutée elle n'a plus que les recours contentieux pour se faire au moins ENTENDRE.

Nous constatons EXPLICITEMENT qu'il est possible pour "arbitrer" de recourir aux compétences des juridictions administratives, sur les bases argumentaires que l'ADSM développe...ce que visiblement Bouygues n'a pas (ou mal) "apprécié".

Sauf erreur, il est même fait état d'un enjeu de POLITIQUE locale... mais pour les élus seulement ? (cf extrait du Scot  référencé ci-dessous.)

Les suites :

 - Pour confirmer et attester, par des références, nos dires nous mettrons bientôt en ligne nos arguments FACTUELS.

 - A ce jour, la municipalité n'a toujours pas répondu à notre recours gracieux, et laisse dans l'expectative une solution pour les 4 colotis de Lou Roure.

 - Dans un tel contexte, il ne faudra pas s'étonner s'il y avait un recours contentieux CONTRE le PC de Lou Roure.