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ADSM - Agissons et Défendons Saint Mitre les Remparts

Parlons du PLU

LE PLU

Afin qu’il n’y ait pas (quand elle existe) qu'une information municipale  univoque, l’ADSM remplit au travers de ce support une de ses vocations : INFORMER.

Résumé au 25 octobre 2019 de la situation du PLU et des permis de construire sur les OAP (et plus "largement").

 Aujourd'hui  notre association est toujours dans l'attente du jugement du tribunal administratif (TA) à propos du recours contentieux déposé par l'ADSM CONTRE LE PLU.

  - Recours déposé ESSENTIELLEMENT, parce que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) municipal prélève des terrains pour LOTIR, sur des zones naturelles remarquables, des Espaces Réservés du Littoral (ERL), et des Espaces Boisés Classés (EBC) du Plan d'Occupation des Sols ( POS) transformé en PLU,  exclusivement calqué sur les exigences de la loi ALUR, encore "aggravée depuis 2014".

Alors même que ce recours n'est pas encore jugé, la Ste Bouygues a déposé un permis justement validé par les services municipaux en charge. Se faisant Bouygues réfute le droit de l'association de s'opposer à ce permis quand l'ADSM le fait UNIQUEMENT  pour des raisons d'urbanisme, et notoirement en simplifiant :

 - parce que  le terrain de Ste Victoire a été illégalement rendu constructible par le PLU contesté

 -   parce que des règles d'implantations des constructions privées constituent un motif opposable pour l’association.

  - Pareillement, un nouveau permis approuvé fin juillet 2019, à la place des préemptions  de la convention Etablissement Public Foncier (EPF)  avortées de 2014 pourrait, possiblement, déboucher aussi sur des recours contentieux  pour le projet Lou Roure.

  -  le  projet d'ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP) de l'Anglon, portant  sur  300 logements (dont 90 sociaux) est prévu depuis l'achat du terrain nécessaire en 2014 et, alors qu'il y a URGENCE à construire, ce projet est toujours dans les cartons , quand  il SUFFIRAIT, à lui seul, à suspendre le motif de situation de CARENCE de la commune et à répondre aux cadences des constructions PRESCRITES par le Plan Local d'Habitat (PLH).

   - Enfin l'association conteste les "projections" du nombre de logements qui ont nécessité des prélèvements de terrains protégés, rendus constructibles à partir de calculs de projections qui ne sont QUE des conjectures DISPROPORTIONNEES pour l'extension d'un VILLAGE de 5300 habitants (sur les bases de l'INSEE connues en 2012!).

Nous développons ci-après le détail des éléments de démarches administratives et des actions qui entrent PARFAITEMENT dans les DROITS et le but que l'ADSM s'est assigné. N'en déplaise à certains, l'association entend bien continuer à défendre le CARACTERE VILLAGEOIS de St Mitre et le maintien du cadre de vie de ses habitants.

Préambule

Si comme nous avons pu l'écrire, la proximité des élections doit nous conduire à une forme de neutralité à l'encontre de l'équipe municipale en place, ce n'est pas une raison pour nous réduire dans l'expression d'éléments factuels et vérifiables, et pas davantage pour ne pas reproduire les questionnements et les étonnements de nos adhérents. Particulièrement quand l'ADSM a en face des élus, des techniciens et des investisseurs qui, compte tenu des enjeux, utilisent tous les moyens pour nous décrédibiliser, pour nous intimider. Nous ne sommes pas intimidés, AU CONTRAIRE, quand les habitants semblent enfin réaliser ce qui se prépare.

Cette même neutralité s'applique à tous les candidats, parce que les impacts du PLU frappent aussi bien les habitants de gauche de droite et d'ailleurs. Deux  élus d'opposition (seulement) ont adhéré, (et depuis le début). Nous portons aujourd’hui, à la connaissance de leurs détracteurs  (et des lecteurs) que les deux ont spontanément adressé leur démission, lors de notre dernière réunion d'association le 24/09/2019. Nous avons enregistré et apprécié tout en regrettant ce contexte, et nous leur laissons le soin de s'en expliquer.

Si ces démissions n’empêcheront pas certains, de continuer à dire que nous roulons pour d'autres, du  moins ceux qui ne tomberont pas dans ce piège grossier et facile, le sauront-ils.

1) un peu de pédagogie sur les moyens et pouvoirs donnés par les lois à ceux qui les "servent"..

Quelles que soient les municipalités, les habitants doivent savoir qu’en matière de PLU , le service de l’urbanisme qui les inspire, le maire et son conseil municipal qui se les approprient, ont des pouvoirs exorbitants . Dont celui de bafouer parfois, les droits de propriété, l'impact des Permis de Construire (PC) sur les voisins et les espaces naturels.

Ces pouvoirs sont octroyés par les lois ALUR et encore accentués depuis 2014, en  complétant aussi la loi Elan qui permet d’entraver ceux qui s'opposent, notamment notre association.

 A ce contexte, il faut ajouter que les services administratifs (DDTM, DREAL, CAUE, ARS) et le préfet permettent des appréciations qui servent 2 desseins:

 - construire plus et vite

 - intégrer des logements sociaux partout  et sur les mêmes bases STATISTIQUES,  même quand la structure de village PAVILLONNAIRE de St Mitre n’a rien à voir avec celles de Martigues, Istres, Port de Bouc. Le schéma de « cohérence »  territoriale ( SCoT) de la CAPM et du SAN a fixé des règles et des prescriptions , dont nous avons encore la prétention de dire qu’elles ne sont pas respectées par le PLU de nos élus locaux.

 A ceux qui penchent pour l’inutilité de la lutte du pot de terre contre le pot de fer, nous rappelons que les citoyens ont encore des droits, et que l’intérêt général a bon dos, notamment pour justifier des investissements privés contestables par les périmètres où les choix municipaux les implantent.

Ceci dit, nous voulons rester FACTUELS et ne contester que ce que nous pouvons démontrer en espérant que sous ce seul ANGLE , la JUSTICE du tribunal administratif saura trancher. Pareillement, l'ADSM a été assignée au Tribunal de Grande Instance (TGI) par la Sté BOUYGUES et les propriétaires du terrain de Ste Victoire qui demandent des dommages et intérêts de respectivement 90 000€ et 150 000€ pour "entraves".

La société Bouygues nous confondrait-elle avec les associations "mafieuses" qui se montent pour négocier de l'argent contre l'abandon des recours ? Ce qui a , légitimement, justifié la sévérité des articles de la loi "ELAN" mais ne nous concerne pas.

 Ainsi de plaignante l'ADSM devient-elle accusée...La municipalité s'est jointe  en "soutien" à cette procédure destinée, surtout  à des faits qui relèvent  du droit commun!

 

  • 1-1 Rappel des éléments de chronologie :

Entre 2008 et 2010, le même service de l’urbanisme qu'aujourd'hui , le maire précédant et son Conseil Municipal (CM) n’ont pas respecté les lois. Après plusieurs rappels le préfet a signifié la possibilité d'exercer, possiblement, une quadruple peine (entre 2012 et 2017)

 -1) une amende de 220 000€ par an à compter de 2014.

- 2) l’obligation de transformer le POS en PLU (sur mesure) pour respecter la loi ALUR.

- 3) le fait de choisir, avec ses services (et sans avis de la municipalité) les locataires des logements sociaux.

 - 4) la préemption de terrains à vendre sur les sites « choisis » par la Maire .

Tout ceci découlant de la déclaration de CARENCE déclarée CONTRE   la municipalité   (en juillet 2011). Tous ces "éléments de contexte et de contraintes " sont notifiés par un  arrêté préfectoral en février 2014. Dans cet arrêté, édifiant, on DECOUVRE aussi  que c’est la Maire qui a choisi les sites des terrains  à préempter et sur lesquels se feraient les logements sociaux (cf courrier de juin 2013). Quand elle a affirmé qu'elle subissait ces choix!, en réunion avec des adhérents (en mars 2014),

Comme tout s'est fait "très discrètement, à l'heure de la transparence", en  cherchant ce qui "échappait à l'information des citoyens", l'ADSM a découvert, aussi, que:

- la municipalité a fait voter en décembre 2012 la préemption possible sur les zones UD du POS.  Celle du projet de Lou Roure/site 2 Allende, des terrains à préempter  est la CONSEQUENCE de cette action)

- une « convention » avec l'EPF en cours d’établissement  depuis 2011. Acte conventionnel par lequel l’EPF devrait  acheter (sous conditions) des terrains qui ne devaient pas être trop chers et ne devaient pas poser de problèmes juridiques ! Ces terrains préemptés devaient être mis à disposition de bailleurs sociaux, pour réaliser QUE des logements sociaux.

 On découvre aussi que depuis 2011, le PLH, qui régente "collégialement"  pour Martigues, Port de Bouc et St Mitre la progression planifiée et "contractuelle" des logements (privés et sociaux) définit ce que DOIT PREVOIR et IMPOSER  le PLU de St Mitre, lancé en 2014. Ces "cadences "de constructions et affectations du PLH  sont des références marqueurs de suivis par les services préfectoraux. Elles rendent incompréhensibles les lenteurs de réalisation pour l'OAP de l'ANGLON.

A ce stade la municipalité s’est adjoint les services d’une société spécialisée pour, à partir du diagnostic d'état des lieux consolidé, sur l'expérience des pratiques administratives et de "l'élasticité d'interprétation" des textes,  les choix MUNICIPAUX au travers des phases du PLU, dont les habitants qui ont assisté aux réunions et à l’enquête( publiques) ont mesuré combien il ne s’agissait que d’un SIMULACRE.

Avant de déposer des recours, l'ADSM a sollicité par courriers en RAR (restés sans réponse) à  l'EPF, la DDTM, la DREAL et jusqu'au préfet, à 2 reprises (onglet courriers au Préfet), pour demander des arbitrages et faire des suggestions ..Le préfet n'a jamais répondu.

 1-2 ) Nous allons développer au travers de 2 exemples , le mode opératoire et la "philosophie ALUR "servie à St MITRE qui ont fait éclore les derniers permis de construire des lotissements au mois d'août:

  -  a)  Ste Victoire pour Bouygues (désigné site 4  dans l'arrêté choisi pour une préemption EPF  et "transformé en OAP"* voir onglets Arrêté et courrier municipal juin 2013)

   - b) Celui du lotissement Lou Roure (désigné site  2 " bd Allende" pour une préemption déclarée  par l'EPF en 2014 et  abandonnée,  après procédure pour manque de pertinence du choix municipal*).

 Cinq  ans après cet abandon de préemption EPF, les voisins du bd Allende et les colotis de Lou Roure se pensaient tranquilles quand ils ont découvert, le 30 juillet 2019, un "nouveau permis de construire" à  la sté Gambetta pour la réalisation de 29 lgts et 59 places de parking sur les 4800 m2 encore non construits dans le lotissement Lou Roure (dont 3600 m2 étaient en EBC dans le POS. Cette très ancienne pinède de 74 pins répertoriés dans le PC va être rasée.

Les propriétaires des 4 lots, déjà construits, dans "l'ancien lotissement" ont déposé un recours gracieux , dans l'attente de concrétisation d'aménagements de modifications du PC, curieusement  négociés avec le lotisseur ! Ala suite de la pose du panneau du PC,  et avec l'aval de la même municipalité, qui ne les avait pas informés et  concertés AVANT que les 4  colotis ne découvrent «le contenu du PC »!

 Un autre recours gracieux fut simultanément déposé par l'ADSM, à la demande d'habitants du lotissement des Belles au Bois (qui enserre celui de Lou Roure) onglet projet Gambetta. Dans l'attente des suites  ,et pour ne pas les "polluer" les possibilités d'aménagements du PC, l'ADSM attend (pour publier le contexte de Lou Roure)  la fin du délai des 2 mois des recours gracieux , ou les réponses municipales aux demandes des 4 colotis.

 1 - 3 ) Comment la municipalité a t-elle pratiqué ?

Le choix des concrétisations par  OAP (comme celui des sites à préempter, désignés par l'arrêté préfectoral) impose aux propriétaires une alternative : soit ils vendent aux conditions du PLU, soit ils  ne peuvent plus rien faire de leurs terrains. Le choix de l'OAP permet en outre, même s'il continue d'IMPOSER 30% (minimum) de logements sociaux de faire en même temps des lotissements en investissements PRIVES aux prix du marché PRIVE dans des "environnements écologiques et avec des chemins doux"....sur des terrains qui étaient déjà déjà en espaces naturels du POS!

En conséquence et possiblement à cause du coût au m2 de terrains sur les sites choisis, et des risques de recours contentieux, il n'y a plus de préemption...pas de problème, la municipalité a ainsi  trouvé une autre solution : la déclaration de terrains réservés pour les périmètres d'OAP.

définition des réservés: " La création d’un emplacement réservé permet à une collectivité de grever un terrain d’une servitude d’intérêt général afin de limiter l’objet et la nature des constructions qui peuvent y être édifiées".

En fait de limite, la municipalité utilise l’article L. 151-41 du même code qui précise que « le règlement [du PLU] peut délimiter les terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés...pour faire des logements sociaux"... (mais pas seulement quand c'est un investisseur qui achète les terrains et les complète par des constructions INDIVIDUELLES  PRIVEES).

A partir de ce "classement" les propriétaires ne peuvent vendre QUE pour ces réalisations PLU, et  QU'AUX investisseurs qui réaliseront les projets :

  - première concrétisation de ce principe, le permis de construire de Ste Victoire.

Total des superficies des OAP :  environ 245 000m2 soit 24,5 hectares, mais la municipalité  n'a droit dans le SCoT, qu'à 20 hectares en EXTENSION URBAINE! Qu'à cela ne tienne, il suffit de classer une partie des zones constructibles en DENSIFICATION pour limiter les extensions, d'où le tableau de " l'habillage des justifications" ci-dessous, approuvé par les services, et contesté au Tribunal administratif (TA) par l'ADSM.

Pour Ste Victoire la municipalité a classé, ABUSIVEMENT, le périmètre du POS inconstructible... en densification d'habitat!....Rappel c'est la municipalité qui a défini le périmètre des zones urbaines! Cette astuce d'affectation permet de disposer de 30,8 ha là ou le SCoT en octroyait 20! cf le tableau ci-dessous.

 Cette habileté vaut (aussi) pour le nombre de logements...à la vérité le PLU en  permettra PLUS que les 725 logements "officiellement" prévus pour la période 2012/2030....et bien avant 2030 au rythme où les PC fleurissent.

 

Noter le cas "particulier" des Emplaniers où la densification est de 20 lgts pour 6 ha (soit 60 000m2) à comparer aux 29 lgts sur 4800 m2 pour le projet Gambetta/Lou Roure!

 

Carte du périmètre "urbain"

Carte du périmètre "urbain"

On observe sur cette carte le périmètre considéré comme "urbain" par la municipalité, il date de 2015, et le cadastre de 2014. A cette période le POS, encore valable, ne qualifiait pas et n'inscrivait pas les 2 lots de ste Victoire, en parcelles orange (clair et foncé ) en zone Ua, MAIS BIEN en zone ND1 du POS (INCONSTRUCTIBLE A PROTEGER). On peut attester par l'exemple le sens municipal  de l'anticipation, et mesurer ce qu'il restait pour une CONCERTATION d'avis contraire, quand tout était déjà décidé.

 1 - 4) La différence entre la "présentation"... et la réalité

Nous laissons le lecteur analyser la cohérence entre les ambitions vertueuses, annoncées pour le principe des OAP défini ci-dessous, et la pratique.

Rapport de présentation (consultable sur le site de l'urbanisme) Définitions : extraits à propos des PADD et OAP 

LES ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP)

 a) citation relevée: - "Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l'environnement, notamment les continuités écologiques, les paysages..." : Est-il sûr, et comment  l'implantation de 53 villas individuelles et 23 logements sociaux vont-ils  "mettre en valeur l'environnement de Ste Victoire" ?

b)  citation relevée : - "Comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants"! : Parce qu' on ne sait pas l'échéancier prévisionnel annoncé, et plusieurs fois relancé (y compris auprès du commissaire enquêteur), comment dénoncer  des bruits qui  courent sur certains engagements, qui seraient déjà conclus pour l'urbanisation des Hauts de Varage? ou  quand on sait que le CM a déjà budgeté l'accès pour Plateau de Calieu et Balcon de Calieu et que des travaux de viabilités sont en cours . Le terrain de Plateau de Calieu serait-il déjà vendu ?

1 - 5) Pourquoi l'ADSM est-elle CONTRE LES CHOIX MUNICIPAUX?

D'abord  rappelons, parmi  les "bruits qui courent», celui qui est  même repris par l'avocat de Bouygues dans son "mémoire" au TGI :

 "L'association serait CONTRE les logements sociaux"! Nouveau rappel : l'association est CONTRE les emplacements sur lesquels la municipalité les implante DANS SON PLU: la preuve l'ADSM n'a RIEN contre l'OAP de l'Anglon qui prévoit pourtant 90 logements sociaux!

A propos de l'Anglon, l'ADSM ne comprend pas pourquoi, QUAND IL Y A URGENCE à réaliser pour BOUYGUES, ou Gambetta, il n'y a pas la même URGENCE pour l'Anglon quand le terrain préempté a été acheté par l'EPF à 25€ le mètre carré en 2014 et que rien n'est encore sorti de terre ! Le projet serait encore dans les méandres de l'administration....mais que font les "services" pour administrer l'URGENCE de fourniture de logements sociaux?

Pourquoi l'ADSM est-elle contre le choix de certains terrains d'OAP?

C'est pour respecter les zones naturelles remarquables et les EBC du POS, que la municipalité (et les services) ont déclassés. Alors qu'il y avait d'autres possibilités de choix de périmètres.

Parmi les OAP nous sommes contre ceux  de  Ste VICTOIRE- HAUTS de VARAGE , BALCON de CALIEU, parce qu'ils sont dans le tracé de l'onde verte à protéger par prescription du SCoT au titre qu'elle fait partie de l'ENSEMBLE du périmètre de CADERAOU (voir cartographies à suivre)

Ceci est étrangement confirmé par les CONCLUSIONS du  Rapport de présentation - Évaluation environnementale – Partie 2 page  408 entièrement  publiées ci-dessous.

"Les données bibliographiques et les consultations de personnes ressources, couplées aux relevés de terrain, ont permis d’établir un diagnostic biologique et d’analyser les fonctionnalités du territoire à l’échelle de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts et plus particulièrement sur les zones soumises à aménagement et faisant l’objet de modification de zonage dans le PLU de la commune. Cette expertise écologique a montré que la commune abritait des éléments écologiques remarquables sur l’ensemble de son territoire aussi  bien pour la faune que pour la flore et ce dans tous les compartiments naturels représentés. Lorsque l’on confronte ces espaces à enjeux avec les projets d’aménagement de la commune, il apparaît qu’en l’état actuel des connaissances, certains secteurs d’étude dans le cadre du PLU font l’objet de contraintes écologiques. En effet, les secteurs des Hauts de Varage, de Sainte Victoire, de l’espace environnemental de loisirs Cousteau et du balcon de Calieu, présentant des espèces protégées (floristiques et faunistiques) ainsi que des habitats remarquables (pelouses humides et sèches) ont nécessité des mesures d’évitement" (sic!)

Cet exercice dialectique pour présenter les "évitements", devrait-il nous faire entendre que, grâce aux dérogations  du PLU, ON  DONNERAIT le DROIT, aux services habituellement chargés de leur protection, de sacrifier faune et flore que l'on sait remarquables, pour les remplacer par bétonnages et goudronnages, au moment où l'écologie et la préservation des espèces sont mises en avant ?

 Ceux qui sont en charge dans la municipalité et dans l'administration (et ses services), de veiller à l'application des textes, s'arrogeraient-ils AUSSI celui de les interpréter...à leur convenance ou pour hiérarchiser les valeurs d'usages des terrains?...sans que les citoyens ne puissent contester ce qu'ils considèrent alors,  comme un  ABUS DE POUVOIR?

Rappels documentaires pour étayer nos dires

Ste Victoire n'était pas  prévue au stade du Plan d'Aménagements de Développement  durable  (PADD) (qui traduit les perspectives et la politique municipale pour l'horizon 2030) dans la carte ci-dessous.

L'onde verte" (ici en bleu carte ci-dessous) MATERIALISE bien l'espace naturel remarquable de CADERAOU,  du SCoT à protéger .En grossissant on distingue parfaitement que STE VICTOIRE en fait partie.

On note que les OAP de Ste Victoire, Balcon de Calieu et Hauts de Varage SONT PRELEVES sur les zones et périmètres protégés (cf définition zone 2 du rapport de présentation).

 

Carte ci - dessous matérialisant le tour de "passe -passe" des zones Nb: on prélève des hectares d'espaces naturels protégés et NON CONSTRUITS du POS, et l'on rend en zones naturelles des hectares  d'espaces CONSTRUITS et équipés de voies de circulation.

Noter l'échange standard des lots de Ste Victoire -  l'avenir disponible de la zone rouge avant les Emplaniers! - ET enfin que les EBC de Plateau de Calieu et Lou Roure ne sont pas considérés comme des zones "naturelles"...il est vrai que les EBC sont "à part" et avec des cartes illisibles pour marquer (ou masquer) les échanges!

 

Illustration, par l'image (entrée de ville côté Martigues), de ce que la municipalité ( les services et le préfet) considèrent désormais comme une zone "naturelle" du PLU de St Mitre

 

 

Pour  résumer ce premier chapitre :  Pour l'ADSM ces procédés, pour être légaux, n'en sont pas moins cyniques, et nous le verrons encore lors du prochain rappel de la chronologie des "évènements ",qui ont permis le PC GAMBETTA, pour les 29 lgts du  lotissement  Lou Roure.... quand la mairie voudra bien répondre aux 2 recours gracieux déposés..

Ce communiqué préfigure le contenu du compromis d'achat Bouygues mis en ligne le 11/11/2019...après relance.

A suivre...

 

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